NyhederArrangementerOm osMedarbejdereKontakt

Skab de bedste betingelser for dig selv og din virksomhed

Ønsker du at skabe de bedste betingelser for dig selv og din virksomhed?
- sørg for at have fokus på indtjeningsevnen på dine aktiver
Du skal vise dine kreditgivere, at du kan honorere dine forpligtigelser (ud fra gennemsnittet) og fortsætte med at udvikle din virksomhed sundt. Hvis du kan det, vil banken ikke komme og lukke dig, fordi noteringerne et enkelt år er langt væk fra normalen.
Det nye fokus for kreditgivere er, om der er indtjeningsevne på dine aktiver. Aktivet skal med andre ord kunne betale for sig selv og give dig som virksomhedsejer et afkast.
Afdragsfrihed forlænges ikke pr. automatik
Før Finanskrisen var betingelsen for belåning, at du kunne demonstrere, at dine aktiver havde en værdi. I dagens marked er værdi ikke nok. Der skal være indtjeningsevne på aktiverne for at de kan belånes.
Kreditinstitutionerne starter med at se på værdierne. Er der overhovedet mulighed for at belåne virksomheden.
Her spiller alternative anvendelsesmuligheder ind, og sikkerhed for at produktionen kan køre mange år frem, uanset hvem der ejer virksomheden. Det sidste, som netop er kommet ind i billedet og vil komme til at fylde mere fremover, er bæredygtighed. Man ser gerne, at virksomheden har en strategi for den del, så kreditinstitutionerne kan proklamere, at de arbejder bæredygtighed.
Hvis der er mulighed for opbelåning ud fra værdierne, kommer indtjeningen ind. Hvad er mulighederne for at honorere den gæld, der hjemtages? Dette var ikke interessant før finanskrisen, for i morgen var det hele jo mere værd. Nu skal aktivet kunne betale for sig selv og give dig som virksomhedsejer (landmand) et afkast. Det er en sund tanke, og følger du den, vil det være med til at gøre din virksomhed mere robust i forhold til fremtidig finansiering.

Fokus på indtjeningsevnen – hvad gør du?

Du har 2 valg. Du kan enten vælge at sikre værdierne, eller du kan afdrage på lånene i takt med værdiforringelse af dit produktionsapparat.

1. SIKRE VÆRDIERNE

Du skal investere det, der svarer til afskrivningerne på ejendommen. Det skal ikke være i løsøre, som realkredit ikke sætter til den store værdi. Du skal i stedet investere i produktionsfaciliteterne, som de har pant i.
På den måde sikrer du, at værdien er intakt i år 10, hvor afdragsfriheden normalt udløber. Det stiller dig alt andet lige i en favorabel situation til at få forlænget din afdragsfrihed.

2. AFDRAGE PÅ LÅNENE

Du skal afdrage på realkreditten med et beløb, der sikrer, at du i år 15, kan lægge realkreditfinansieringen afdragsfrit hen.
Samtidig skal du honorere bank og maskingæld.
Er investering i jord eller bygninger en god forretning?
De ovennævnte 2 valg kan godt virke voldsomme, men det er det, der skal til for, at du står bedst muligt rustet fremadrettet.
Derfor er det også afgørende at have fokus på, hvad dine aktiver kan yde af indtægt. Hav det med som en fast del af dine overvejelser, før du investerer i jord eller bygninger.
Kan de påtænkte investeringer over den forventede afskrivningsperiode yde den likviditet, der skal til for at afvikle gæld eller fortsætte investeringer svarende til afskrivningerne. Hvis ikke, skal du gentænke dit investeringsprojekt.
Sådan opgør kreditgiverne værdien?
Generelt set vil dine produktionsbygninger i kreditgivernes system (og i regnskabet) blive afskrevet over 15 år. Jordværdierne vil blive stående, da der ikke kan afskrives, og der er generelt ikke de store udsving i jordværdierne.
Kreditgivers betragtning om nedskrivning af værdierne er vigtig i forhold til dine muligheder for belåning/afdragsfrihed.
I praksis kan det for dig få en ret afgørende betydning. Du kan ikke pr. automatik regne med forlængelse af afdragsfrihed eller udskydning af afdrag. Står du f.eks. i en situation, hvor du efter 10 års afdragsfrihed synes, at likviditeten er meget stram, er det ikke sikkert, at du kan få udskudt afdragene.
Reelt kan du i Realkreditinstitutionernes optik være overbelånt. Det ser ud som i nedenstående graf:
Udvikling lån og ejendomsværdi Fjordland
Som du kan se af grafen, er vi helt ude i år 21, før der kan opnås afdragsfrihed igen.
Derudover betyder det, at der i perioden fra år 10 til år 15 ikke sker nogen forbedring på Loan to Value (LTV). Dit forhold mellem aktivernes værdi og hvad du skylder. På grafen kan du se at du næsten er 100% som er belånt i realkreditinstituttet, og dermed er der ikke nogen mulighed for forlængelse af afdragsfriheden.
Kreditgivere er som alle andre. De kan egentlig ikke lide overraskelser. Hvis du overholder de aftaler du har med dem, så samarbejder de også med dig den dag hvor bytteforholdet ikke er i din favør. Hvis du har indgivet budget og fået godkendt en plan, skal du ikke komme til budgetopfølgningen og have gennemført 3 andre ting, uden at have adviseret kreditgiveren inden.

Læg en strategi og hold dig til den

En strategi for ejendommen i forhold til udvikling og produktion vil ofte være en god ide. Den kan dels bruges over for kreditgivere og dels være en hjælp for dig i dagligdagen.
Det er din virksomhed, og dig der skal stå på mål for den. Du har lånt midler fra anden part til at virkeliggøre din drøm, og det skal du respektere. Kreditgiverne tror på dig, men hvis du alt for mange gange ændrer på dine planer, og hvad du lover, så stopper tilliden, og så skal der ikke meget til før kreditgiverne opsiger dine engagementer. Navnlig ikke hvis det er krydret med nogle dårlige resultater.
Her kan en strategi hjælpe dig.
Med en startegi i hånden »
Kan du vise kreditgivere og andre omkring dig, at du har styr på situationen. Du har tænkt over det, du gør og handler bevidst i forhold til din virksomhed.
Har du noget at holde dig til, hvis du skulle blive fristet af "gode" investeringsmulighed. Er investeringsmulighederne nu så gode, som de umiddelbart lyder til at være? Skal du lige overveje en ekstra gang og regne på en given mulighed osv.
"Med andre ord kan en strategi vise kreditgivere og omverdenen, at du handler helt bevidst. Samtidig kan en strategi være en hjælp til at holde dig fokuseret på det, du har valgt som den bedste vej for dig og din virksomhed".

JENS T. MØLLMANN

Økonomikonsulent
Tlf.: 96153562

Eksperter i landbrugsrådgivning

Vi giver dig 360° rådgivning. Du får det hele under det samme tag – og det er noget vi ser som en stor styrke.
FÅ RÅDGIVNING NU
mail@fjordland.dk
apartmentdatabasephone-handset linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram