Fjordland Kongres: 7. feb. 2023 - Se mere her
NyhederArrangementerOm osMedarbejdereKarriereKontakt

29. april 2024

Er ejerskifteforsikringen bare en ubrugelig forsikring?

Det er ikke nogen hemmelighed, at ejerskifteforsikringen er den mest udskældte forsikring der findes.
I medierne har der være mange frygtelige historier om folk, der er kommet i klemme. Og vi kender sikkert alle sammen én, der har fortalt om, hvordan forsikringen har givet dem afslag.

Men er det fordi forsikringsselskaberne, der tilbyder ejerskifteforsikringer, er særligt hjerteløse, fordi de er rene pengemaskiner, eller hvordan kan det være, at netop ejerskifteforsikringen er så ”ubrugelig”?

Og er den egentlig det?
Ejerskifteforsikring findes kun i Danmark, og det er den eneste forsikring, der er blevet til på baggrund af en lov. Det fremgår af loven, hvad ejerskifteforsikringen skal dække, hvad der ikke er tænkt omfattet, hvad selvrisiko må udgøre, med videre.

Loven udleveres som en del af de forsikringsbetingelser man får, når man tegner forsikring; men lad os bare være ærlige, og konstatere, at ingen af os læser hele smøren igennem!
"Jeg vil her forsøge at gøre dig lidt klogere på nogle af de vigtigste punkter."

BIRGIT HANSEN

Jurist

Baggrunden for ejerskifteforsikringen

Loven blev til i et forsøg på at undgå, at huskøbere skulle slæbe hussælgere i retten, når der var fejl og mangler ved den ejendom, de havde købt. Rent lavpraktisk, så var der lange køer ved domstolene, der betød at mange af sagerne trak ud i adskillige år.

Ved domstolene kunne huskøbere kun få tilkendt erstatning, hvis hussælgeren havde et juridisk ansvar for de fejl og mangler, som man havde konstateret.

Forsikringsselskabet, hvor man har tegnet ejerskifteforsikring, påtager sig dét juridiske ansvar, der ellers kunne lægges over på sælger – og træder altså i sælgers sted, når der skal betales erstatning. 
Derfor har sælger også en interesse i, at køber tegner en ejerskifteforsikring, og betaler derfor også halvdelen af præmien.

Domstolene tog også i betragtning, om en fejl eller mangel er væsentlig. Man kunne altså ikke få erstatning for noget, som domstolen mente var en bagatel, set i forhold til den samlede købesum. Det princip går også igen i ejerskifteforsikringen.
Ejerskifteforsikringen er kun én del af det, der i dag hedder Huseftersynsordningen.

Huseftersynsordningen fungerer på den måde, at en byggesagkyndig, først og fremmest, skal gennemgå huset for fejl og mangler, i et forsøg på at undgå overraskelser for huskøberen. Det munder ud i husets tilstandsrapport. Der bliver også lavet en rapport om husets elinstallationer, - men man har valgt, at der ikke laves en særskilt rapport om husets VVS. Nok fordi, at de jo ofte ligger bag vægge og under gulve, og dermed ikke kan besigtiges.

De ting, der måtte være galt med huset, og som den byggesagkyndige ikke har opdaget (deraf begrebet ”skjulte fejl og mangler”), er de ting, som man laver forsikringen til at omfatte.

Nu skriver jeg ”huset”, her, men Huseftersynsordningen omfatter også sommerhuse og ejerlejligheder.

Det er frivilligt, om man vil tegne en ejerskifteforsikring. Hvorvidt det er en god idé, er en vurdering, der kan være svær. Men som det er med al forsikring, så ærgrer man sig altid, hvis man tegner den, og den enten ikke dækker eller man ikke får brug for den.

Har man, modsat, brug for den, og den ville have dækket, så er det også en dum situation.

Der er meget få forsikringsselskaber, der tilbyder ejerskifteforsikringer. Én af grundene er, at de erstatninger der udbetales, når de gives, er meget høje.

For ét forsikringsselskab alene, blev der i 2023 udbetalt 300 millioner til skadeserstatninger.

Pointen er, at når der er brug for ejerskifteforsikringen, så er det ofte store beløb, - og har man ikke tegnet en forsikring, må man finde pengene på en anden måde.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen 
- og hvad dækker den ikke?

FYSISK AFGRÆNSNING

Ejerskifteforsikringen dækker de bygninger, der er medtaget i ejendommens tilstandsrapport, og dermed ikke fx et drivhus eller skur, hvis ikke det er undersøgt og taget med af den byggesagkyndige, der har lavet rapporten.

FORUDGÅENDE VIDEN

Almindelige tegn på tidens tand er særligt undtaget dækning. Det kan fx være vinduer, hvor malingen er slidt af, men der ikke er opstået alvorlige rådskader.

Der er der desuden god mulighed for, at man har set den slidte maling forud for købet – naturligvis bortset fra vinduerne på overetager – og dermed er der ikke tale om en skjult fejl og mangel: Man kan aldrig få erstatning for noget, som man vidste om på forhånd.

AFGRÆNSNING I TID

Også den tidsmæssige afgrænsning af ejerskifteforsikringens dækning, kan være lidt udfordrende at få styr på. Af loven kan man se, at torsikringen dækker de ting, der var til stede inden man overtager ejendommen.

Men hvordan hænger det så sammen med, at forsikringen har en løbetid på 5 eller 10 år?

Formålet er at give køberen af ejendommen tid til at bo i huset i en tid, sådan at man har en rimelig årrække til at opdage de eventuelle fejl der måtte være. I modsat fald ville man formodentlig kun kunne konstatere det samme, som den byggesagkyndige allerede havde afdækket i husets tilstandsrapport, der jo er lavet kort tid før købet.

Med tiden laver man måske små eller større renoveringsarbejder, og opdager derved, at der er ulovlige VVS-installationer under gulvet, eller at den bærende rem under taget er sat sammen med Gaffa-tape, og dermed er i overhængende risiko for at bryde sammen.

Begge forhold er opdaget efter en tid – men begge forhold opfylder den tidsmæssige forudsætning, for dækning under ejerskifteforsikringen.

VÆSENTLIGHED

Kriteriet om væsentlighed, er én af de vigtigste bestemmelser i loven, og én af dem, der giver anledning til flest skuffelser.

I loven står, at det der skal dækkes, fx er brud, lækage, deformering eller revnedannelser, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Én situation kunne være et eftergivende gulv under et væg-til-væg-tæppe. Gulvet er anmærket i tilstandsrapporten, og omfattes dermed – som udgangspunkt – ikke under forsikringen. De er fordi man er gjort opmærksom på forholdet forud for købet. Huset, siger vi, er fra 1990.

Hvis eftergivenheden skyldes, at der er råd i gulvets understøttelse (gulvstrø) – og fx ikke bare fordi gulvspånpladerne er lidt tynde - og rådskaden er opstået fordi den anvendte fugtspærre har været monteret forkert, - så må ejerskifteforsikringen ind over. Grunden er at årsagen fraviger det man måtte kunne forvente af konstruktionens alder.

Alderen har betydning for det vidensniveau, man må kunne forvente for håndværkeren, der har lavet gulvet. Man må altså kunne forvente, at en håndværker, i 1990, kunne finde ud af at lave korrekt fugtspærre.

Er huset, derimod, lerklinet bindingsværk, fra 1880, vil man ikke kunne have forventning om nutidig fugtsikring. På det tidspunkt anlagde man gulvkonstruktionen direkte på den bare jord, og skaden må derfor anses at være forventelig.

Dermed omfattes den ikke under ejerskifteforsikringen.

TAB

Det er et almindeligt erstatningsretligt princip, at man skal have lidt et tab, for at få en erstatning.

Derfor dækker ejerskifteforsikringen fx ikke den situation, at man er ved at renovere sit badeværelse, og har købt nye fliser til vægge og gulve, men opdager, at der er en masse af de eksisterende fliser, der er knækkede – hvilket ikke er noteret i tilstandsrapporten.

Udskiftningen af fliserne betyder, at skaden i forvejen udbedres. Forsikringsselskabet vil derfor vurdere, at der er tale om planlagt renovering, og at der derfor ikke er et tab, der kan erstattes.

Jamen, de dækker jo ikke alligevel...?

Der er mange, der får afslag fra forsikringen. Det opleves stort set altid som uretfærdigt – og nogle gange er det også forkert.

Fordi forsikringen er kompliceret og der ikke altid følger en ordentlig forklaring med, så kan det være svært at finde ud af, hvornår det kan betale sig at klage, og hvornår man bare må indse, at det man har anmeldt, falder udenfor forsikringens anvendelsesområde.

Loven har fastsat rammer for, hvordan ejerskifteforsikringen skal fungere. Men som al lovgivning, skal indholdet fortolkes. Fortolkningen står forsikringsselskabet for.
Kontor
Er man ikke enig i den fortolkning – fx, hvis man får afslag på dækning – så skal man, i første omgang klage til forsikringsselskabet.

Hvis ikke man er tilfreds, efter klagesagsbehandlingen, kan man gå til Ankenævnet for Forsikring.

Ankenævnet har faktisk også en indbygget mulighed for, på forhånd, at få en idé om, hvorvidt en skade man har på sit hus, er omfattet under forsikringen. Det kan selvfølgelig virke lidt tungt at skulle læse sager fra Nævnet, men på deres hjemmeside kan man indtaste et søgeord, fx ”vand i kælder” eller ”oliefyr”, og få indtryk af, hvordan Nævnet selv fortolker forsikringsselskabets forpligtelse i en sådan type sager.

Der vil dog altid være tale om en konkret vurdering, så Nævnets tidligere afgørelser kan kun bruges som en rettesnor, - eventuelt i forhold til, hvorvidt man selv skal indbringe en klage for Nævnet, eller om man skal slå sig til tåls med forsikringsselskabets afgørelse.

Og så har man selvfølgelig altid mulighed for at henvende sig til en juridisk rådgiver, for at få hjælp til at vurdere, om man har et krav overfor forsikringen, som det kan svare sig at forfølge.

Fremtidige ændringer af ejerskifteforsikringen

Der arbejdes i øjeblikket, fra politisk hold og fra forsikringsselskabernes brancheorganisation, Forsikring og Pension, på at ændre ejerskifteforsikringen – ikke mindst, på baggrund af den store pressebevågenhed gennem de senere år, på baggrund af utilfredse forsikringstagere.

Man forsøger, blandt andet, at lave en forsikring, der, i højere grad, kan tilpasses den enkelte kunde og det hus, der skal forsikres. Desuden skal det gøres helt tydeligt, hvad forsikringen dækker og ikke dækker i et dækningsskema, som man kender fra andre forsikringsprodukter.

Dette ændrer dog ikke på, at forsikringen fortsat er baseret på lovgivning, ligesom det ikke ændrer på de forudsætninger for dækning, der er opstillet ovenfor.

Dermed vil der fortsat være et behov for at få afklaret den retsmæssige stilling i forhold til forsikringsselskabet, som forsikringskunde - det være sig før man anmelder en skade eller når man oplever, at man er kørt fast i dialogen med deres respektive selskab.

Stabel af mønter

Vil du vide mere?

Hvis du vil læse og lære mere om ejerskifteforsikring, har Forsikring og Pension nogle udmærkede informationer på deres hjemmeside.
LÆS MERE HER
Den lov, der regulerer Huseftersynsordningen hedder noget så mundret som ”Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.” – men i daglig tale, nøjes man heldigvis med at kalde den for Minimumsbekendtgørelsen. Den kan du finde her...
LÆS MINIMUMSBEKENDTGØRELSEN
Har du spørgsmål eller behov for sparring, er du altid velkommen til at kontakte os. Vi har blandt andet særlig erfaring med juridisk rådgivning ifm. ejerskifteforsikringssager...

BIRGIT HANSEN

Jurist
KONTAKT OS NU

Eksperter i landbrugsrådgivning

Vi giver dig 360° rådgivning. Du får det hele under det samme tag – og det er noget, vi ser som en stor styrke.
FÅ RÅDGIVNING NU
enteruserphone-handsetmap-markerhistorythumbs-down linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram