NyhederArrangementerOm osMedarbejdereKontakt

Forældrekøb

Hvad er vigtigt at vide inden du laver et forældrekøb? Hvordan fastsætter man huslejen? Hvordan er reglerne for et senere salg til barnet?

Udlejning

Når man eksempelvis udlejer en ejerlejlighed til sit barn, er der tale om en udlejningsejendom i skattemæssig forstand. Det medfører, at man som forældre skal opgøre et regnskab over indtægter og udgifter og der skal betales skat af et eventuelt overskud, mens et underskud er fradragsberettiget i anden indkomst.

Lejekontrakt

Vores helt klare råd er, at der bliver lavet en lejekontrakt med barnet. Selvom det måske kan virke formalistisk i et familieforhold tilrådes dette. Der gælder et almindeligt udlejer – lejeforhold mellem forældrene og barnet, og kontrakten giver mulighed for at søge boligstøtte, ligesom dokumentationen for lejebetingelserne er tilstede overfor SKAT.

Mange benytter sig af den af ”Ministeriet for By, bolig og landdistrikter” godkendte standardhuslejekontrakt, der senest er revideret pr. 1/7-2015. Ønskes der hjælp hertil, er vi naturligvis gerne behjælpelige.

Fastsættelse af huslejen

Det er vigtigt, at huslejen fastsættes i overensstemmelse med den gældende markedsleje og således ligger på et rimeligt niveau. Sættes lejen for lavt, risikerer man at blive beskattet af differencen mellem den fastsatte husleje og det som huslejen burde være, ligesom man som forældre skal betale skat af en indtægt, man ikke har modtaget.

Omvendt er det heller ikke en god ide, at sætte lejen for højt, idet barnet herved får højere udgifter end nødvendigt.

I sidste instans er det Huslejenævnet, som afgør om huslejen er rimelig. Kriteriet i loven er, at lejen ikke må fastsættes væsentligt højere eller lavere end lejen i et tilsvarende lejemål i større udlejningsejendomme, hvor lejen reguleres efter den omkostningsbestemte husleje.

Det er Huslejenævnet, som afgør, om en husleje er rimelig. Er man i tvivl om den rimelige husleje, kan man evt. kontakte det lokale Huslejenævn, som ofte vil være behjælpelig og evt. tilsende afgørelser, som indikerer huslejens størrelse i området. Fra 1/4-2013 har det også været muligt, at få en egentlig forhåndsgodkendelse af lejen mod at betale et gebyr til Huslejenævnet.

Umiddelbart anbefales det, at man blot undersøger markedsniveauet lokalt, eksempelvis spørger andre lejere i opgangen eller evt. undersøger lejeniveauet på de forskellige udlejningsportaler. Lejen skal fastsættes ud fra den konkrete lejligheds stand og beliggenhed, og tilsvarende lejligheder i området.

Lejen skal fastsættes excl. el, vand, varme og evt. muligheder for antennetilslutninger.

Konsekvenser ved for lav husleje

Er lejen for lav i forhold til markedslejen, kan SKAT forhøje forældres resultat fra udlejningsvirksomheden, ligesom det kan få gaveafgiftsmæssige konsekvenser for barnet.

Fremleje til andre

Hvis der bliver tale om, at udleje en del af lejligheden til en anden studerende, anbefaler vi, at barnet lejer hele lejligheden og herefter fremlejer en del af denne. Det giver mulighed for en opsigelse af hele lejemålet, og det kan være en skattemæssig fordel, fordi barnet kun skal betale skat af indtægten, hvis den overstiger 2/3 af barnets egen årlige husleje.

Boligstøtte

Når du skal søge boligstøtte er hovedreglen, at boligstøtten maksimalt kan udgøre 15 pct. af lejen, når der ikke er børn under 18 år i husstanden, der skal dog altid være en egenbetaling på 24.000 kr.

Det skal bemærkes, at der sker modregning af indkomst over ca. 140.000 kr. (fribeløbet for personer på SU på videregående uddannelser er 144.852 kr. ekskl. arbejdsmarkedsbidrag).

Vi henviser til ’borger.dk’ for en nærmere beskrivelse af reglerne, det er ligeledes her, man ansøger om boligstøtte.

Rådgivning om forældrekøbJuridisk rådgivning

Salg af forældrelejlighed

Ved salg af en forældrelejlighed skal der opgøres fortjeneste/tab, da lejligheden anses for en udlejningsejendom. Salgssummen ved salg til 3. mand giver sig selv - mens fastsættelse af salgssummen til et barn, der bor i lejligheden kan give udfordringer.

Salgssum skal opgøres til markedsværdien

Hvis du vil sælge en forældre lejlighed til barnet, skal den som udgangspunkt sælges til markedsværdien. I nogle situationer, kan du sælge den til +/- 15 pct. af den seneste vurdering. Det gælder dog kun, når lejligheden i vurderingsmæssig henseende er vurderet som 'fri', dvs. som ikke udlejet. Når en lejlighed er vurderet som 'ikke fri', er den i følge praksis vurderet som 50 pct. af en fri lejligheds værdi, og derfor kan du ikke sælge lejligheden til +/- 15 pct. af den seneste vurdering, men skal i stedet sælge til markedsværdien.

Lejlighed er vurderet forkert?

Er lejligheden udlejet til barnet, og dermed principielt er 'ikke fri', men alligevel er vurderet som 'fri', er der praksis for, at du normalt kan sælge lejligheden til +/- 15 pct. af den seneste vurdering, selvom vurderingen principielt er forkert.
2 mennesker på trappe

ANMODNING OM BINDENDE SVAR

Er du usikker på værdien, kan du anmode om et bindende svar ved SKAT. Alternativt kan du indsætte et skatteforbehold vedrørende selve værdiansættelsen i salgsaftalen.

Fordele ved salg af lejligheden til dit barn til +/- 15 pct. af den seneste vurdering
Sælger du lejligheden til en lavere værdi end markedsværdien, giver det dig en lavere fortjeneste og sælger dit barn efterfølgende lejligheden til en højere værdi, kan salget ske skattefrit, da dit barn jo har beboet lejligheden i hele eller en del af ejerperioden.

KAN DIN FORTJENESTE, SOM FORÆLDER GØRES SKATTEFRI?

Ved salg af en forældrelejlighed har du ikke beboet ejendommen i ejerperioden, derfor er salget ikke skattefritaget. Det er meget vanskeligt, at gøre fortjenesten skattefri, selvom du flytter ind i lejligheden i en periode. Der stilles meget strenge krav til, at en sådan flytning anses for at være med henblik på en varig beboelse.
En gruppe mennesker til rådgivning om forældrekøb
Papir med statistik

OPGØRELSE AF EJENDOMSAVANCE

Du skal opgøre fortjeneste/tab ved salg af lejligheden, og beløbet skal selvangives i salgsåret. Fortjeneste medregnes som udgangspunkt til kapitalindkomsten, dvs. til en marginal skatteprocent på ca. 43 pct. inkl. kirkeskat. Bruges virksomhedsordningen medregnes fortjenesten til virksomhedens indkomst. Der er mulighed for, at opspare fortjenesten i virksomhedsordningen til en foreløbig skat på 22 pct., men når fortjenesten skal endelig beskattes, medregnes beløbet til den personlige indkomst til en marginal skatteprocent på ca. 56.

Det skal bemærkes, at opstår der et tab ved salget, kan det kun modregnes i andre fortjenester på fast ejendom, alternativt kan tabet fremføres ubegrænset til modregning i fremtidige fortjenester ved salg af fast ejendom.

SØG RÅDGIVNING OM FORÆLDEKØB

Er du i tvivl om eksempelvis fastsættelse af lejen eller om fastsættelse af en salgssum, herunder om lejligheden er vurderet som 'fri' eller 'ikke fri', bør du søge rådgivning. Ligeledes anbefaler vi, at søge rådgivning til selve gennemførelsen af en handel, samt til opgørelse af ejendomsavancen. Fjordland står naturligvis til rådighed med løsning af disse opgaver.

2 mennesker udveksler papir om forældrekøb, på trappe

Eksperter i landbrugsrådgivning

Vi giver dig 360° rådgivning. Du får det hele under det samme tag – og det er noget, vi ser som en stor styrke.
FÅ RÅDGIVNING NU
mail@fjordland.dk
phone-handset linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram